• 中国的房产是永久产权 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    2016年4月20日,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组,赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题,拉开了彻底解决中国房屋产权问题的序幕,迎来推动中国“依宪治国”、“依宪执政”向前迈进的契机  自动续期即无条件续期 新闻媒体于2016年4月中旬报导,浙江省温州市的一些年限为20年土地使用期的“产权房”,由于使用年限到期,二手房无法办理过户手续。温州管理部门曾要求按照楼面地价,缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金,并重新签订国有土地使用权出让合同。算下来土地出让金数额高达数十万元,事件被报道之后引发社会各界和民众的焦虑,很多人担心“温州模式”会在全国各地推广。 温州居民补交土地出让金,与住宅建设用地使用权续期,完全是两个法律关系,新闻媒体和一些专家显然将两个法律关系搅和在一起,让“剪不断,理还乱”的问题难以解决。 要将20年土地使用期变为70年土地使用期,需要补交土地出让金。否则,对原来按70年土地使用期交纳土地出让金的温州居民和全国居民不公平。补交土地出让金,是温州房产业主与温州土地管理部门之间的合同问题,双方本着平等互利和诚实信用的契约精神,就能妥善解决问题。 住宅建设用地使用权续期,既不是温州土地管理部门所能解决的,也不是浙江省国土资源厅和国土资源部所能解决的。有人说,住宅建设用地使用权续期问题,应当由国务院决定,依据是全国人大法工委民法室编著的《中华人民共和国物权法精解》一书中,主张住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。但《中华人民共和国物权法精解》的主张只是学理解释,既不是法律规定,也不是立法解释。因此,住宅建设用地使用权续期由国务院决定,没有法律依据。 《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”按照汉语的词义,自动续期就是不需要申请和批准的续期,即无条件续期。法治的原则是,对于政府“法无授权即禁止”,对于国民“法无禁止即万博网,万博manbetx官方网站,水晶宫球衣赞助商允许”。既然《物权法》没有授权政府给住宅建设用地使用权续期附加条件,中国人民就有权行使住宅建设用地使用权自动续期权或无条件续期权。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”《房地产管理法》第二十二条与《物权法》第一百四十九条显然是冲突的,但《物权法》是全国人民代表大会制定的基本法,《房地产管理法》是全国人大常委会制定的部门法,下位法与上位法冲突时,下位法无效。因此,《物权法》第一百四十九条有效,《房地产管理法》第二十二条是无效法条,住宅建设用地使用权应当无条件续期。 房屋产权是个宪政问题 中国的土地房屋产权制度是地随房走,房随地走。如果在土地上建设了房屋,就登记为房屋。获得了房产证,土地就依附于房屋。如果在土地上临时建设了房屋,不能登记房屋,没有获得房产证,仍然登记为土地使用权,房屋就依附于土地。 房屋产权由两部分组成:房子和土地。房子是永久产权,房子的一砖一瓦没有年限,永远属于业主。房子下面的土地,是国有土地。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,国有土使用权出让的最高年限,居住用地70年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合和其他用地50年。 根据地随房走的原则,一旦办理了房产证,产权就表现为房产,不表现为地产。由于房子是永久产权,国有土地使用权出让的最高年限规定,实际上没有意义。 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,没有规定对国有土地使用权作出任何补偿:第一,由于土地名义上是国有的,自然不必对房产业主给予补偿;第二,房屋将土地的所有权吸收到房产中,对房屋进行补偿即是对房屋下面的土地完成了补偿。显然,国务院的两个行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》,在国万博网,万博manbetx官方网站,水晶宫球衣赞助商有土使用权期限上是自相矛盾的。 任何所有权包括占有、使用、收益和处分四项权利,房屋下面的土地所有权也不例外。拥有《房屋所有权证》的业主,自然占有和使用了房屋下面的土地。业主能对房屋进行出租、抵押和出售,自然也拥有对房屋下面土地的收益和处分的权利。事实上,拥有了房屋所有权,就拥有了房屋下面土地的所有权。因此,中国的土地使用权和土地所有权,在权利上完全是一回事。 房屋与房屋下面的土地无法分割。政府土地管理部门作为国有土地出让人,即使想收回出让期限到期的土地,但他们做不到将房屋下面的土地抽走。政府土地管理部门显然不是上帝,能将房屋变成空中楼阁。 《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《房地产管理法》第二十二条与《宪法》第十三条也是冲突的,既然房产是中国公民合法的私有财产,既然《房地产管理法》第二十二条侵犯了中国公民合法的私有财产权,《房地产管理法》第二十二条应当被废除。 《物权法》第一百四十九条第二款规定:“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”土地使用权的法律和制度应当是一致的,中国的房产应当是永久产权,无论是住宅,还是商业用房。 《宪法》第二条第一款规定:“中华人民共和国的一切权力属于人民。”人民即每一个国民希望自己的房产是永久产权,而不是名不符实。《宪法》第十条第一款规定:“城市的土地属于国家所有。”土地国有即是全民所有,每个国民合法所有的房产,其土地理应归自己所有。《宪法》的宗旨与《物权法》的规定是一脉相承的。 《物权法》重要的立法目的之一,是让国民安居乐业。中国历来讲究“有恒产者有恒心”,国民合法的私有房产得到有效保护,国民才有安全感和爱国心,社会才能稳定和谐,中国才能成为更具国民凝聚力的国家,才能在二十一世纪和平崛起。(作者刘兴成为北京市中永律师事务所合伙人,金融律师,财经法律评论员)

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